İhtiyaç Sebebiyle Kiracının Tahliyesi Davası

1. Giriş

Kira ilişkisi devam ederken kiraya verenin veya yakınlarının kiralanana gerçekten ihtiyaç duyması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılması mümkündür. Bu dava, en çok başvurulan tahliye yollarından biridir. Ancak kötüye kullanımı engellemek amacıyla Türk Borçlar Kanunu bu davayı sıkı şartlara bağlamıştır.

2. Hukuki Dayanak

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350

• TBK m.355 (yeniden kiralama yasağı)

• Yargıtay İçtihatları (ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerektiği yönünde)

3. İhtiyaç Sebeplerinin Kapsamı

Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için ihtiyaç:

1. Konut ihtiyacı: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ihtiyacı.

2. İşyeri ihtiyacı: Kiraya verenin veya yakınlarının mesleğini veya sanatını icra edebilmesi için işyeri ihtiyacı.

3. Zorunluluk hali: Taşınmazın bulunduğu yerin yaşam koşulları, işyerine yakınlık, sağlık gerekçeleri gibi sebeplerle doğan ihtiyaç.

4. Davanın Şartları

• Gerçek ve samimi ihtiyaç: Yargıtay’a göre ihtiyacın objektif koşullara dayanması gerekir. Sırf kiracıyı tahliye etmek amacıyla ihtiyaç ileri sürülemez.

• Sözleşme süresinin bitmesi: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim süresi sonunda dava açılabilir.

• Dava açma süresi: Kiraya veren, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır.

5. Yeniden Kiralama Yasağı

• TBK m.355’e göre, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz.

• Aksi halde eski kiracı tazminat talep edebilir.

6. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Kiraya verenin ihtiyacının gerçekten var olup olmadığı konusunda uyuşmazlık,

• Kiralananın kısa süre sonra başkasına kiralanması,

• Davaların uzun sürmesi,

• Kiracının mağdur olmamak için tahliye baskısıyla karşılaşması.

7. Çözüm Yolları

• İhtiyaç iddiasının sağlık raporu, iş değişikliği belgeleri, ailevi koşullar gibi delillerle ispatlanması,

• Kiracının tahliye sonrası uğrayacağı zararları önlemek için makul süre verilmesi,

• Davanın uzman bir avukat aracılığıyla yürütülmesi,

• İhtiyaç dışında haksız tahliye taleplerinin reddedilmesi.

8. Sonuç

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasında denge kurmayı amaçlar. Yargıtay kararları da ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olmasını şart koşmaktadır. Bu nedenle dava açmadan önce ihtiyacın varlığı titizlikle değerlendirilmeli, dava usulüne uygun şekilde yürütülmelidir.