Kira Artışı ve Sözleşme Yenileme Süreci

1. Giriş

Kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli yapılabilmektedir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin sonunda sözleşmenin yenilenmesi ve kira artışının belirlenmesi taraflar arasında en sık uyuşmazlığa neden olan konulardan biridir. Türk Borçlar Kanunu, bu konuda kiracıyı koruyucu hükümler getirmiştir.

2. Hukuki Dayanak

• TBK m.299 – 356 (konut ve çatılı işyeri kiraları)

• TBK m.344 (kira artışı)

• TBK m.347 (sözleşmenin yenilenmesi)

• TBK m.350 – 352 (tahliye nedenleri)

3. Kira Artışı

1. Kanuni Sınır: TBK m.344’e göre, kira artışı en fazla bir önceki yılın TÜFE oranı ile sınırlıdır.

2. Sözleşme Hükmü: Taraflar artış oranını kararlaştırabilir ancak bu oran kanuni sınırı aşamaz.

3. Beş Yıllık Düzenleme: Kira sözleşmesinin 5 yılı doldurması halinde, taraflar mahkemeye başvurarak kira bedelinin emsal kiralar, TÜFE, kiralananın durumu ve hakkaniyet dikkate alınarak yeniden belirlenmesini isteyebilir.

4. Sonraki Dönemlerde: Her 5 yılda bir yeniden belirleme mümkündür.

4. Sözleşmenin Yenilenmesi

• Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Süre bitiminde otomatik sona ermez. Kiracı tahliye etmezse ve kiraya veren yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar (TBK m.347).

• Kiracının Güvencesi: Kiraya veren, on yıl boyunca sözleşmeyi yalnızca kanunda öngörülen sebeplerle (ihtiyaç, yeniden inşa, kiracının temerrüdü vb.) feshedebilir.

• On Yıllık Süre Sonunda: Kiraya veren, on yılın bitiminden sonra her yıl için üç ay önceden bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.

5. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Kiraya verenin kanuni sınıra uymaksızın yüksek artış talep etmesi,

• Kiracının artışı ödememesi sebebiyle tahliye baskısı görmesi,

• 5 yıllık süre dolmadan emsal kira üzerinden artış talep edilmesi,

• Kiraya verenin sözleşmeyi yenilemek istememesi,

• Yenileme sürecinde kiracının haksız yere çıkarılmaya çalışılması.

6. Çözüm Yolları

• Kira artışının TÜFE sınırı içinde yapılması,

• Beş yıl sonunda artış için mahkemeden kira tespit davası açılması,

• Tarafların sözleşmeyi her yenileme döneminde yazılı olarak güncellemeleri,

• Kiracıların haklarını korumak için arabuluculuk veya sulh hukuk mahkemesine başvurmaları.

7. Sonuç

Kira artışı ve sözleşme yenileme süreci, tarafların menfaatlerini dengeleyen sıkı düzenlemelere tabidir. Özellikle kiracının barınma hakkı korunurken, kiraya verenin mülkiyet hakkı da gözetilmektedir. Uyuşmazlıkların önlenmesi için sözleşmenin yazılı yapılması, kanuni sınırlara uyulması ve gerektiğinde hukuki destek alınması büyük önem taşır.