Kira Sözleşmelerinde Temel Haklar

1. Giriş

Kira sözleşmeleri, hem kiracının barınma ve kullanım hakkını hem de mal sahibinin mülkiyet hakkını koruyan en önemli özel hukuk sözleşmelerinden biridir. Ancak kira ilişkileri, özellikle son yıllarda artan kira bedelleri ve konut ihtiyacı sebebiyle taraflar arasında çok sayıda uyuşmazlığa konu olmaktadır. Bu nedenle kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya verenin temel hakları ve yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenmiştir.

2. Hukuki Dayanak

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299 – 356 (konut ve çatılı işyeri kiraları)

• TBK m.301 – 316 (kiraya verenin borçları)

• TBK m.317 – 324 (kiracının borçları)

• TBK m.346 – 356 (kiracı lehine emredici hükümler)

3. Kiracının Temel Hakları

1. Kullanım Hakkı: Kiracı, kiralananı sözleşme süresince kullanma hakkına sahiptir.

2. Sözleşme Güvencesi: Kiracının sözleşme süresi bitmeden keyfi olarak çıkarılması mümkün değildir.

3. Kira Artışında Sınırlama: TBK m.344 uyarınca, kira artışı TÜFE oranını geçemez.

4. Depozito Güvencesi: Kiraya veren, aldığı depozitoyu banka hesabına yatırmak ve kira sonunda iade etmek zorundadır (TBK m.342).

5. Kiralananın Ayıpsız Teslimi: Kiralanan yer, oturmaya elverişli halde teslim edilmelidir.

4. Kiraya Verenin Temel Hakları

1. Kira Bedeli Talep Hakkı: Kiracı, kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür.

2. Sözleşmeye Aykırılık Halinde Tahliye: Kiracının ödememe, zarar verme, izinsiz devretme gibi hallerde tahliye davası açılabilir.

3. Yeniden İnşa ve İhtiyaç Sebebiyle Tahliye: TBK m.350 – 351 kapsamında kiraya verenin kendisi veya yakınları için ihtiyaç doğması halinde tahliye talep etme hakkı vardır.

4. Kiralananın Korunması: Kiracı, taşınmazı özenle kullanmak zorundadır.

5. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Kira artışlarının kanuni sınırın üzerinde yapılması,

• Kiracıların kira bedelini ödememesi veya geç ödemesi,

• Depozitonun kiracıya iade edilmemesi,

• Kiralananın ayıplı teslim edilmesi,

• İhtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarının kötüye kullanılması.

6. Çözüm Yolları

• Kira sözleşmesinin yazılı yapılması,

• Kira bedellerinin banka aracılığıyla ödenmesi,

• Depozito için banka teminat hesabı açılması,

• Uyuşmazlık halinde öncelikle arabuluculuk sürecine başvurulması,

• Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemelerinde dava açılması.

7. Sonuç

Kira sözleşmelerinde tarafların hak ve yükümlülükleri, TBK’da ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Ancak uygulamada, özellikle kira artışı ve tahliye konularında yoğun uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Bu nedenle tarafların sözleşmelerini dikkatle düzenlemeleri ve haklarını korumak için gerektiğinde hukuki destek almaları önem arz etmektedir.