Kira Tespit ve Uyarlama Davaları

1. Giriş

Kira sözleşmeleri, taraflar arasında serbestçe belirlenebilmekle birlikte, ekonomik koşulların değişmesi, enflasyon oranları ve kira piyasasındaki dalgalanmalar nedeniyle kira bedelinin adil seviyede tutulması her zaman mümkün olmayabilir. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu (TBK), taraflara kira tespit davası ve uyarlama davası açma hakkı tanımaktadır.

Kira tespit davası, kira bedelinin yeni dönemde geçerli olacak şekilde belirlenmesi amacını taşırken; uyarlama davası, sözleşmenin aşırı ifa güçlüğü nedeniyle revize edilmesini konu alır.

2. Hukuki Dayanak

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344: Kira bedelinin belirlenmesi.

• TBK m. 138: Aşırı ifa güçlüğü ve sözleşmenin uyarlanması.

• TBK m. 347: Kira sözleşmesinin yenilenmesi ve süresi.

• Yargıtay İçtihatları: Kira bedelinin hakkaniyete uygun belirlenmesi, uyarlama koşullarının oluşması.

3. Kira Tespit Davası

a. Amacı

Kira tespit davasının amacı, kira bedelinin emsal kiralar, enflasyon oranı ve sözleşmenin süresi dikkate alınarak adil seviyeye getirilmesidir.

b. Kimler Açabilir?

Hem kiraya veren hem de kiracı, belirli şartlar altında bu davayı açabilir.

c. Şartlar

• Kira sözleşmesinin en az 5 yıl sürmüş olması veya

• Yenilenen döneme ilişkin kira bedeli belirlenirken taraflar arasında anlaşma sağlanamaması.

d. Dava Süreci

• Dava, kira sözleşmesinin yenilenmesinden önce veya en geç yeni dönemin ilk ayı içinde açılmalıdır.

• Mahkeme, bilirkişi incelemesi ile emsal kira bedellerini inceler.

• Hakkaniyete uygun kira bedeli tespit edilerek, yeni kira dönemi için geçerli olur.

4. Uyarlama Davası

a. Amacı

TBK m.138 uyarınca, sözleşmenin yapıldığı döneme göre ekonomik koşulların olağanüstü biçimde değişmesi hâlinde, taraflardan biri için sözleşmenin sürdürülmesi aşırı derecede güçleşmişse, sözleşme uyarlanabilir.

b. Uygulama Örnekleri

• Enflasyon oranının sözleşme dönemi sonrası aşırı yükselmesi,

• Döviz cinsinden kira bedellerinin ekonomik dengesizliğe yol açması,

• Pandemi veya doğal afet gibi olağanüstü durumlar.

c. Mahkemenin Yetkisi

Hakim, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde kira bedelini yeniden belirleyebilir veya gerekirse sözleşmenin feshedilmesine karar verebilir.

5. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Kira tespitinin geçmişe dönük olarak talep edilmesi,

• Bilirkişi raporlarının piyasa gerçekleriyle örtüşmemesi,

• Uyarlama davasında ekonomik değişikliğin olağanüstü olup olmadığının ispat zorluğu,

• Tarafların yanlış zamanlama ile dava açması (örneğin dönem geçtikten sonra).

6. Yargıtay İçtihatlarından Örnekler

• Yargıtay 3. HD, 2019/3752 E., 2020/4323 K.: “Kira tespit davalarında esas alınacak emsal kiralar, dava konusu taşınmazla aynı bölgede, benzer özellikte olmalıdır.”

• Yargıtay 6. HD, 2021/3148 E., 2022/1625 K.: “Uyarlama talebinde, ekonomik şartlardaki değişiklik objektif ve olağanüstü nitelikte olmalıdır.”

7. Sonuç

Kira tespit ve uyarlama davaları, kiracı ile kiraya veren arasındaki menfaat dengesini koruyan, piyasadaki ekonomik değişimlere uyum sağlayan hukuki mekanizmalardır. Taraflar, bu süreçte arabuluculuk yoluna başvurarak uzlaşma sağlayabilir; aksi hâlde mahkeme hakkaniyete uygun kira bedelini belirler.