Mülke Zarar Verme Sebebiyle Tahliye Davası ve Zararın Tespiti

1. Giriş

Kira sözleşmesi, kiralananın özenle kullanılması yükümlülüğünü de içerir. Kiracı, taşınmazı sadece sözleşmede belirtilen amaca uygun şekilde kullanmakla kalmayıp, aynı zamanda kiralanana zarar vermemekle de yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırı davranış, Türk Borçlar Kanunu uyarınca tahliye sebebi oluşturur.

2. Hukuki Dayanak

• Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.316 – Kiracının kiralananı özenle kullanma borcu.

• TBK m.334 ve m.336 – Kiralananın kullanımı ve kiracının sorumluluğu.

• TBK m.347 – Sözleşmenin feshi ve tahliye şartları.

3. Tahliye Sebebi Olarak Zarar Verme

Kiracının kiralanana zarar vermesi iki şekilde ortaya çıkabilir:

1. Maddi Zarar: Duvarların yıkılması, tesisatın bozulması, izinsiz tadilat yapılması, su veya elektrik sistemine zarar verilmesi gibi somut zararlar.

2. Kullanım Amacına Aykırılık: Konutu işyeri gibi kullanmak, gürültü yapmak, komşulara rahatsızlık vermek veya taşınmazı izinsiz üçüncü kişilere devretmek.

Kiraya veren, bu durumlarda kiracıyı yazılı olarak uyarmalı, zararın giderilmemesi halinde ise tahliye davası açabilir.

4. Zararın Tespiti

Zararın varlığı ve kapsamı mahkemece belirlenir. Bunun için:

• Bilirkişi incelemesi yapılır,

• Fotoğraf, video veya komşu tanık beyanları gibi deliller sunulabilir,

• Kiralananın önceki durumu ile mevcut hali karşılaştırılır.

Mahkeme, zarar gören taşınmazın onarım bedelini belirleyerek kiracının tazminat ödemesine hükmedebilir.

5. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Kiracının zararı kabul etmemesi,

• Kiraya verenin zararı ispatta zorlanması,

• Tadilat ve yıpranma arasındaki farkın karıştırılması,

• Bilirkişi raporlarının hatalı veya eksik düzenlenmesi.

6. Çözüm Yolları

• Kiraya verenin kiralananı teslim ederken teslim tutanağı hazırlaması,

• Zarar farkını ispatlayabilmek için kira başlangıcında ve bitiminde fotoğraflama yapılması,

• Zararın tespiti için sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti talep edilmesi,

• Kiracının kusurlu olduğunun belgelenmesi halinde tazminat ve tahliye davası açılması.

7. Sonuç

Kiracının kiralanana zarar vermesi, kira sözleşmesinin temel hükümlerine aykırıdır. Bu durumda kiraya verenin tahliye ve zarar tazmini talep etme hakkı doğar. Ancak tahliye kararı alınabilmesi için zararın gerçek, ciddi ve ispatlanabilir olması gerekir. Mahkemeye başvurmadan önce yazılı uyarı yapılması da sürecin sağlıklı işlemesi açısından önemlidir.